La extinción de condominio es la desaparición de la propiedad en común de un determinado bien, por parte de varias personas. El condominio es la propiedad en común por varios titulares, en esta se asignan cuotas de propiedad a cada uno de ellos.

La causa más común de extinción de condominio es la voluntad de los propietarios de no continuar formando parte de esta comunidad. Sin embargo no es la única.

Cuando no es posible hacer la extinción de condominio de común acuerdo y el bien es indivisible la división del bien se realizara mediante subasta.

Causas de la extinción del condominio:

Las causas de extinción del condominio están establecidas en el Código civil en sus artículos 395 a 406.

También se debe tener en cuenta la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el caso de que la división de bienes deba realizarse mediante subasta judicial.

Las causas de extinción de condominio son, en principio, las mismas que para la extinción del dominio, como abandono, destrucción o usurpación , entre otras.

Sin embargo, por las condiciones del condominio, el Código Civil establece algunas causales específicas:

Renuncia de los derechos de los copropietarios en favor de uno de ellos.
Venta del bien a un tercero y distribución del resultante entre los participantes de la comunidad.
División de cosa común. Cualquier copropietario tiene derecho a solicitar la división de bienes. Es un procedimiento judicial, el inicio de la división de un bien común declara la extinción del condominio. El resultado puede ser la división material, constituyendo una propiedad horizontal, o económica si el bien es indivisible. En este caso, uno de los propietarios mantiene la titularidad y los demás reciben una indemnización según sus cuotas. También puede llegarse a la división por subasta, si no hay acuerdo entre las partes.

Extinción de condominio por mutuo acuerdo:

La extinción del condominio puede lograrse por mutuo acuerdo, eligiendo alguna de las formas previstas, ya sea que uno de los propietarios adquiera las partes indivisas de los otros, o que el que desea retirarse del condominio reciba una indemnización.

Aunque también es posible que el bien se venda y los copropietarios se distribuyan el dinero de acuerdo a sus cuotas partes.

Los copropietarios que opten por un acuerdo deben realizar una valoración del bien que desean dividir y establecer preacuerdos sobre la forma en que se realizará la valoración, y además, un compromiso de aceptar dicha valoración.

La escritura de extinción de condominio puede ser realizada ante una Notaría, abonando el impuesto correspondiente.

En el caso de un inmueble que sea la vivienda familiar de un matrimonio en vías de divorcio o separación, la extinción del condominio debe constar en el convenio regulador.

Si este acuerdo es homologado por la Justicia, se convierte junto con la sentencia en la escritura de extinción del condominio. Cuando se hace de esta manera, a diferencia del divorcio ante notaría , no se tributa tampoco el impuesto a los Actos Jurídicos Documentados.

Extinción de condominio por vía judicial:

Si los copropietarios no están de acuerdo, ya sea en el precio o la forma de división del bien, el único camino posible es recurrir a la Justicia mediante la interposición de una demanda de división de cosa común.

La acción de división de cosa común implica solicitar al juzgado la extinción del condominio, ya sea mediante la adjudicación a cada uno de los propietarios de su parte correspondiente si la propiedad es divisible, o mediante la venta y posterior distribución del dinero resultante, si es indivisible.

En realidad, en las leyes no existe ningún procedimiento específico para llevar adelante la sentencia de división de cosa común, sino que la idea es lograr la realización de la manera más expeditiva posible, pero sin vulnerar los derechos de ninguna de las partes.

Por este motivo uno de los procedimientos más utilizados es el previsto por el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que establece el remate o subasta pública del bien.

Documentación necesaria:

Títulos de propiedad de los bienes objeto de la disolución de la comunidad.
D.N.I de los copropietarios, Si interviene alguna sociedad, los poderes o nombramiento de administradores vigentes.
En las fincas urbanas, certificado de la comunidad de propietarios de que se encuentra al corriente en el pago de los gastos de la comunidad.
Referencias catastrales de los bienes ( último recibo del IBI)
Si están o no arrendados.
Valor que se asigna a cada bien.
Cómo se adjudican los bienes a los copropietarios.
Cómo se pagan los gastos de la operación: Notaría, Plus Valía municipal ( si se trata de fincas urbanas).

Notarios

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Silvia Toquero Cariello

Juan Francisco Herrera García-Canturri